Valor de referencia del Catastro: qué es y cómo afecta a tus impuestos

El valor de referencia del Catastro es un concepto clave en el ámbito inmobiliario que ha cobrado especial relevancia desde el 1 de enero de 2022.

Este valor, calculado por la Dirección General del Catastro, se utiliza como referencia fiscal en determinadas operaciones inmobiliarias y puede influir directamente en los impuestos que se deben pagar.

¿Qué es el valor de referencia del Catastro?

Es el valor que la Dirección General del Catastro asigna a un inmueble a partir del análisis de los precios de las compraventas realizadas ante notario.

No debe confundirse con el valor catastral tradicional. El valor de referencia:

• Se utiliza como base imponible mínima en determinados impuestos.

• No afecta al patrimonio preexistente anterior al 1 de enero de 2022.

• No puede superar el valor de mercado, según establece la normativa.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

Inmuebles urbanos (viviendas, locales, garajes, etc.)

Se calcula a partir del módulo de valor medio aplicable en la zona donde se ubique el inmueble, teniendo en cuenta:

• Categoría del inmueble

• Antigüedad

• Estado de conservación

• Características constructivas

Todo ello comparado con el producto inmobiliario representativo de la zona.

Inmuebles rústicos sin construcción

En parcelas y terrenos rústicos, el cálculo también parte del módulo de valor medio, considerando:

• Localización

• Características físicas

• Factores agronómicos

• Factores socioeconómicos

Estos criterios se recogen en el informe anual del Catastro.

Caso práctico: cómo influye en una compraventa

Laura vende su piso en Barcelona a Javier por 190.000 €.

Al consultar el Catastro, Javier comprueba que el valor de referencia del inmueble es de 175.000 €.

Supuesto 1: precio superior al valor de referencia

Como el precio pactado (190.000 €) es superior al valor de referencia (175.000 €), Javier deberá tributar por el importe mayor, es decir, 190.000 €.

Supuesto 2: precio inferior al valor de referencia

Si el precio pactado hubiera sido 150.000 €, Javier tendría que tributar por 175.000 €, ya que el valor de referencia actúa como base mínima.

En este caso, podría intentar demostrar ante Hacienda que el valor real del inmueble es inferior al valor de referencia.

¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?

El valor de referencia sirve como base imponible en:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Si el valor declarado o el precio pagado es superior al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

En la práctica, el valor de referencia se convierte en la base mínima de tributación en estos impuestos.

¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el valor de referencia?

La impugnación solo puede realizarse cuando el valor tenga efectos fiscales, es decir, cuando se utilice como base imponible.

En ese caso, se puede:

• Solicitar la rectificación de la autoliquidación.

• Presentar un recurso de reposición ante la Administración tributaria.

• Interponer una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional.

¿Qué ocurre si el inmueble no tiene valor de referencia?

Si el inmueble carece de valor de referencia, la base imponible será la mayor de estas opciones:

1. Valor declarado por las partes (cuando no hay contraprestación económica).

2. Precio pactado en la compraventa.

3. Valor de mercado estimado en condiciones normales.

En resumen

• El valor de referencia del Catastro está vigente desde 2022.

• Actúa como base mínima de tributación en ITP, AJD e ISD.

• Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, se tributa por este último.

• Puede impugnarse, pero solo cuando tenga efectos fiscales.