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El Real Decreto-ley 29/2026 introduce importantes modificaciones en la regulación del alquiler de viviendas en España, con nuevas medidas que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.
Según el texto facilitado, la normativa entró en vigor el 8 de octubre de 2026 e incorpora cambios en los contratos de alquiler, las prórrogas, los desahucios, las hipotecas y la fiscalidad de la vivienda.
En este artículo te explicamos cuáles son las principales novedades y cómo pueden afectar al mercado inmobiliario.
Uno de los principales cambios afecta a la regulación de los arrendamientos de vivienda habitual y los contratos de temporada.
La nueva normativa establece requisitos más específicos para diferenciar ambos tipos de alquiler y evitar que se utilicen contratos temporales cuando realmente se trata de una vivienda habitual.
Entre las principales modificaciones destacan:
Contratos de temporada: será necesario justificar y acreditar una causa real que explique el carácter temporal del alquiler.
Duración de los contratos: se introducen nuevas condiciones sobre su duración y el encadenamiento de contratos temporales.
Garantías adicionales: se establecen límites a determinadas garantías exigidas a los inquilinos.
Reparaciones: se refuerzan las obligaciones relacionadas con la conservación y el mantenimiento de la vivienda.
Derechos de adquisición preferente: se amplía la regulación del tanteo y retracto.
También se modifican aspectos relacionados con las prórrogas, el desistimiento del contrato, la actualización de las rentas y los gastos del arrendamiento.
El Real Decreto-ley introduce medidas específicas de protección para determinados hogares en situación de vulnerabilidad.
Entre ellas, se contemplan suspensiones de ciertos procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Estas medidas no suponen una paralización general de todos los desahucios.
Su aplicación dependerá de diferentes circunstancias:
La situación de vulnerabilidad económica o social del inquilino.
Las características del propietario que solicita el desahucio.
La existencia de una alternativa habitacional.
La fase en la que se encuentre el procedimiento judicial.
Además, se incorpora un mecanismo extraordinario que, en determinados desahucios por falta de pago, permite evitar la resolución del contrato mediante el cumplimiento de las condiciones previstas, con intervención administrativa.
La normativa contempla nuevas prórrogas extraordinarias para determinados contratos de arrendamiento vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Los inquilinos que cumplan los requisitos podrán solicitar prórrogas anuales de hasta dos años.
Para acceder a esta medida será necesario cumplir determinadas condiciones, entre ellas:
Solicitar expresamente la prórroga.
Estar al corriente del pago del alquiler.
Haber cumplido las obligaciones de pago durante los ocho meses anteriores.
Por otra parte, también se introducen limitaciones a determinadas actualizaciones de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Otra de las novedades afecta a la información que debe facilitarse cuando se anuncia una vivienda en alquiler.
El objetivo es mejorar la transparencia del mercado y permitir que los futuros inquilinos conozcan determinadas condiciones antes de formalizar el contrato.
Los anuncios deberán incorporar, cuando corresponda, información relativa a:
El índice de referencia aplicable.
Los límites establecidos para la renta.
El identificador de la vivienda.
La condición de gran tenedor del propietario.
Estas obligaciones deberán tenerse en cuenta al comercializar viviendas destinadas al alquiler.
La nueva regulación también introduce modificaciones relacionadas con las ejecuciones hipotecarias y la cesión de créditos inmobiliarios.
Por una parte, se establecen requisitos documentales adicionales en determinados procedimientos de ejecución hipotecaria.
Por otra, se refuerzan las obligaciones de información cuando una entidad transmite un crédito inmobiliario a otra.
Entre las medidas previstas destacan:
La protección de los derechos y defensas del prestatario.
Nuevas obligaciones informativas en las cesiones de créditos.
Reglas específicas para préstamos vinculados al Código de Buenas Prácticas.
Estas disposiciones se aplicarán a las cesiones realizadas después de la entrada en vigor de la normativa, independientemente de cuándo se formalizara inicialmente el préstamo.
El Real Decreto-ley también contempla modificaciones fiscales relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles.
Los cambios afectan a diferentes impuestos y figuras tributarias:
IRPF: revisión de determinadas reducciones aplicables a los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas.
IVA: modificaciones vinculadas a la fiscalidad inmobiliaria.
IBI: medidas relacionadas con el uso residencial y determinadas situaciones de las viviendas.
Plusvalía municipal: actualización de los coeficientes utilizados para calcular este impuesto.
SOCIMI: cambios en el régimen fiscal de estas sociedades de inversión inmobiliaria.
También se contempla una deducción estatal para determinados inquilinos y medidas fiscales relacionadas con el alquiler asequible, las viviendas vacías y los alojamientos turísticos.
Es importante tener en cuenta que estas modificaciones no necesariamente entran en aplicación en la misma fecha, ya que cada medida puede establecer su propio calendario.
Los cambios introducidos en la normativa hacen especialmente importante revisar las condiciones de los contratos de alquiler y conocer las obligaciones que corresponden a cada parte.
Para los propietarios, será necesario prestar atención a la modalidad de contrato utilizada, las condiciones de actualización de la renta, las posibles prórrogas y los requisitos de información al anunciar una vivienda.
Para los inquilinos, las principales novedades están relacionadas con la justificación de los contratos temporales, las posibilidades de prórroga y las medidas de protección previstas en determinadas situaciones de vulnerabilidad.
En ambos casos, conocer la normativa aplicable permitirá tomar decisiones con mayor seguridad y evitar posibles conflictos durante el arrendamiento.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en el mercado del alquiler y en otros ámbitos relacionados con la vivienda.
Entre sus principales novedades destacan:
Mayor regulación de los contratos de alquiler de temporada.
Nuevas medidas de protección en determinados procedimientos de desahucio.
Posibilidad de solicitar prórrogas extraordinarias de hasta dos años en determinados contratos.
Nuevas obligaciones de información en los anuncios de alquiler.
Modificaciones en las ejecuciones hipotecarias y la cesión de créditos.
Cambios fiscales que afectan a propietarios, arrendadores e inquilinos.
Conocer estas modificaciones y su aplicación en cada caso es fundamental para gestionar correctamente una vivienda, tanto si se destina al alquiler como si se está valorando una operación inmobiliaria.
