Novedades sobre la exención en el IRPF por invertir en una vivienda que está en construcción

La exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual es una opción frecuente en el mercado inmobiliario, especialmente en las operaciones de reposición de vivienda. Esto ocurre cuando una persona vende su vivienda habitual y utiliza la ganancia patrimonial obtenida para comprar otra, siempre dentro del plazo de dos años que marca Hacienda (tanto antes como después de la venta).

Pero, ¿qué sucede si la nueva vivienda aún está en construcción? En estos casos, el plazo de reinversión sigue siendo de dos años posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una aclaración clave sobre los requisitos para beneficiarse de esta exención, especialmente en casos en los que la entrega de la nueva vivienda se retrasa.

Requisitos para aplicar la exención en el IRPF

Para que la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual quede exenta de tributación en el IRPF al destinarse a una vivienda en construcción, es necesario cumplir con las siguientes condiciones:

• Plazo de reinversión: El dinero obtenido de la venta debe reinvertirse dentro de los dos años posteriores a la operación. Si la reinversión se hace de forma parcial, solo los pagos realizados en ese periodo estarán exentos de tributar.
• Finalización de la obra: La construcción de la nueva vivienda debe estar terminada en un plazo máximo de cuatro años desde la reinversión. Si se supera este límite, la exención se pierde y la ganancia patrimonial de la venta anterior deberá tributar.

No obstante, existen dos excepciones que pueden ampliar este plazo y evitar la tributación:

1. Si el promotor entra en concurso de acreedores, el plazo de finalización de la obra se extiende automáticamente otros cuatro años.
2. Si la obra se paraliza por causas ajenas al contribuyente, es posible solicitar a la Administración una ampliación del plazo.

Un fallo clave del Tribunal y su impacto en contribuyentes

El 17 de febrero de 2021, el Tribunal emitió una sentencia relevante sobre esta materia. En ella, dejó claro que el requisito fundamental para aplicar la exención en el IRPF es que el importe de la venta se reinvierta en un máximo de dos años, sin necesidad de que la adquisición jurídica de la vivienda en construcción se formalice en ese plazo.

Además, esta sentencia abre una nueva oportunidad para quienes en su momento no pudieron beneficiarse de la exención fiscal. Los contribuyentes que se encontraron en esta situación pueden ahora solicitar la rectificación de su autoliquidación y la devolución del ingreso indebido realizado, siempre que el derecho a hacerlo no haya prescrito. En este momento, aún es posible reclamar por los ejercicios fiscales de 2016 en adelante.

¿Quiénes pueden beneficiarse de esta exención?

Podrán acogerse a esta medida todas aquellas personas que hayan vendido su vivienda habitual, obteniendo una ganancia patrimonial, y que destinen el importe a la compra de una vivienda en construcción. Además, quienes no pudieron aplicar la exención en su momento pueden revisar su declaración y solicitar la devolución correspondiente, si aún están dentro del plazo legal.

Con esta aclaración de la DGT y el fallo del Tribunal, los contribuyentes cuentan con más seguridad jurídica a la hora de reinvertir en vivienda en construcción y acceder a los beneficios fiscales que les corresponden.